この記事は不動産投資を始めるために調べていた結果をまとめています。今回は木下たかゆきさん著の「不動産投資「勝者のセオリー」という本です。感想としてはかなり参考になった1冊です。
この記事は途中まで書きかけていたのですが、ブラウザが落ちてしまってすべて消えてしまい、、改めて整理した内容になります。
私自身これから不動産投資を始めたいと考えておりますので同じような方々の参考になればよいと考えています。印象に残った部分を紹介していきたいと思います。
最低でも100冊は本を読んでください！
いきなりぐぬぬ、というお言葉。現在20冊を目標にしていますが、それでも遠いと思うのに最低でも100冊。本当に成功したければそれだけ注力しろということだと思います。計画を少し見直そうと検討中です。
CFをふやすためには、元金返済額を少なくする(返済期間を延ばす)、減価償却費を(最初に)多くとる。ただし、これらは将来の利益を先取りしているだけであって、結局のところ、様々なリスクを先送りしているだけ。
確かにそう思いました。CFを少しでも多く出すために返済期間を調整してシュミレーションを行っていましたが、家賃の下落リスクや修繕リスク等が増えていくので、単純にシュミレーション通りになる確実性が下がり、リスクがあがります。できるだけ自己資金を抑えたいため融資に頼りたいのですが、だからといって返済期間を長くとってしまうのは危ないと思いました。物件の規模にもよると思いますが、自己資金と融資のバランスをしっかり考える必要があります。
古い物件を長い融資期間で買う場合は、懸念材料についてしっかりシュミレーションすべき。
この懸念材料とは以下になります。
・入居率や家賃の下落を踏まえて、5年、10年先もCFはだせるのか
・修繕リスクは、どの程度見積もっているのか
・売却を考えたとき、その物件に融資してくれる銀行はあるのか
・そしてそのとき、元金はどのくらい減っているのか
今正に自分が築古の戸建購入を検討しています。5年先のCFについては修繕を見込んでいるため、修繕ありきで考えています。そのため、最初に修繕費がどの程度かかるのかをより具体的に見積もっておく必要があると思います。また、売却についてですが解体も考慮にいれ土地値が積算価格に比べても安いものだけに絞ろうと考えています。最終的に土地だけは残るので、この土地に価値がつけばよいと考えており、建物よりも立地を重視して探しています。その他については、やはり綿密なシュミレーションが大事だと思います。
最初に交渉を優位にすすめるための大前提ですが、自分の実力を高めること、これが重要になります。
この実力とは、以下のようなものがあげられます。
・現金保有高
・債務償却年数(短いほどいい)
・自己資本率(高いほどいい)
・決算書の中身
そのためには物件を時々売却するのがよい、現金が手元にあればあるほど、フルローンがつきやすくなるため、購入時に現金をつかわなくても物件を買えるようになります。
つまり、融資を引き続けるためには時には自己所有物件も売却するほうがよいとのことです。
物件探しの前に融資先を開拓！
融資先を先に開拓し、融資が出るエリアで勝負すべきとのことです。
現状は先に物件を探しシュミレーションを繰り返しています。現在は築古の戸建を検討していますので、最悪キャッシュでもなんとかなると考えていますので、物件を見極めるためにもまずは物件探しから行っています。ただ、今後不動産購入数を拡げていく際には効率が悪くなると思いますので、融資先を先に開拓していきたいと思います。
融資先を開拓するためには、以下の情報を全て把握する必要がある。
・どこの銀行が
・どのエリアの
・どんなスペックの物件を
・どのくらいのスピードで
・どのくらい融資してくれるのか
金融機関の融資スタンスは常に変わっていくため、調査が必要とのこと。確認方法としては自分がほしいスペックに近い物件や積算が出そうな物件など、銀行に見せて融資の感触を探るための、当てる物件を楽待などで探す。実際に融資の感触を探り稟議書を書いてもらい本店まで上がれば新規の案件ではなくなるため、仮に内諾までとっていたら、実際の案件を持ち込んだときのスピードが早くなるとのこと。
なるほどと思いました。銀行も具体的な案件がないと動けないため、具体的な物件情報が必要ですよね。
他にもまだまだありますので後編に続きます。また、自分が感じたことを自分の言葉で整理しているので、気になった人は本書を読むことをお勧めします。
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