ふんどし王子のセミナー参加 in 名古屋

7月20日(土)に名古屋で開催されたふんどし王子のセミナーに参加してきました。

有料の不動産投資セミナーに参加するのは始めてでしたが、書籍やコラム、Youtube等で勉強させていただいている方であったため、セミナーの内容について期待ができましたし、無料セミナーと違い、身銭を切ることで何かを得て帰ろうという気持ちにもなります。

セミナー会場は早めに着いたつもりでしたが、前の方はほぼ満席、人気のあるセミナーについては次回からは受付開始時間には現地に向かおうと思いました。

セミナーの内容は書籍で語られていたこや世界一周のこと、また融資の話など非常にためになる内容でした。また、動画と同様、とてもエネルギッシュな方だという印象でした。また、波乗りニーノさんの新築アパート投資も目から鱗でしたが、初心者の自分にはなかなか真似できるものではないと感じました。おそらく一般人はこう感じるので、ここに参入障壁があり、過度な競争が生まれないから成功されるんでしょうね。

その後の懇親会でもベテランの東海大家さんの方々とお話する機会があり、自分のモチベーションを高めることができました。ここで学んだことは専用の名刺を作ること。やはり初対面同士で話すので名刺が会話のきっかけになり、そこからお互いを知ることができるのだと思いました。名刺については帰宅後、即ラクスルでデザインし、発注しました。送料込み、片面カラーで1枚あたり8.5円で作れるので非常にコスパもよいと思います。デザインもある程度テンプレートがあるので、小一時間程度で作ることができました。

懇親会でお話した大家さんの中には、既に70室も保有されている方もいました。おそらく既に上がれるはずなのですが兼業でやられているようです。とてもかっこいい時計をしておられました。また、土地、建物で6000万円のRCマンションを運営されている方などもおられました。築古ボロ戸建の自分からすると数十倍の規模になりますが、あせらずまずは地盤を固めて、大家力を高めていきたいと思います。

初めて有料セミナーに参加してみて、セミナーも非常に有意義でしたが、噂通り懇親会で得られるものも大きいです。皆さん同じような目標の方々が高いモチベーションもって集まってきていますので、それは楽しいですよね。今後も1～2ヶ月に1回はこういった交流の場に積極的に参加していきたと思います。セミナー費用以上の成果を得ることができたと思います。ありがとうございました。

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投資物件1号契約完了

記念すべき投資物件1号の契約が完了しました。手付金を支払っている状態ですので、残金の支払いと同時に建物の移転登記及び引き渡しが行われます。

本物件については100％満足しているものではなく、80点程度と感じています。不動産は唯一無二のため自分の理想に完璧に合致するものは無いと考えています。何を重要視してどこを妥協できるか、また投資、ビジネスとして考えるのであくまでも利益が出るのかという点を考慮して購入に至りました。

何年も前から不動産投資に興味はあったものの、物件の悪い部分などに着目しすぎて買わない理由ばかりを並べてきた気がします。ある程度の思い切りがないと今後も購入することができないと考えたため、今回はあまり細かいことは気にせず購入を判断しました。何より価格が安かったのと現金で購入しているため最悪なんとかなるだろうとの安心感はありました。

今回は初めての取得であるため、利回りはもちろんのこと不動産の価格とリフォームのし易さを重視しました。現金で購入しているのでキャッシュフローが赤字になることは無いですし、自分でリフォームができるようなものであったため自分の大家としての経験値を上げることができますし、リフォーム費用を抑えることもできると考えました。

また戸建であるため管理も自分で行う予定です。せっかくの機会なのでできるだけ自分の経験値になればと考えています。

今は希望が5割、不安が5割といったところです。物件エリアはそこまでよいところではないため入居付けが少し難しいと感じています。しかし、家賃を下げたりリフォームにできるだけ自分の労働力を投入することで相対的に魅力的な物件に仕上げることができると考えています。

まずは、8月半ばまでにリフォーム完了、9月には入居付けを行いたいと考えています！

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不動産の契約に向けて

先日指値をしていた不動産が5万円押し返されたものの、納得のいく金額で買い付けができそうな見込みとなりました。

今後の対応として、まずはできるだけ早く手付金を支払い、契約を進めていきます。手付金を支払うとその後でもしキャンセルを行う場合、買主は手付金の放棄、売主は手付金の2倍の額を支払わなければなりません。

その後、手付金を除いた残金を支払う時期を決め、その支払いを持って登記変更等の手続きを行うことになるようです。

取り急ぎ、DIYの練習として少しリフォームをかける予定です。また火災保険等も準備していく必要があります。８月末までには貸し出しできるように準備を行いたいため、できるだけ早く契約手続きを済ませる必要があります。

今年はお盆休みを返上して頑張りたいと思います。忙しくなりそうです。

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不動産申し込みの連絡待ち

金曜日に初の不動産購入のための申し込みを行ってから、土、日と経過しましたが今のところまだ連絡がありません。元付業者でもある不動産屋さんからは土日に追加で問い合わせがあることが予測されるため、満額で買い付けを現れる人もいるかもしれないとの説明を受けました。

今回、自分は1割引きで指値を行っていますが、無茶苦茶値引きを行っている訳ではありませんし、リフォームがそれだけかかるとの説明を行っています。

リフォームの勉強にもなるため、是非購入したいと考えており、この休みの期間でホームセンターを巡って電卓をひたすら弾いていました。業者にリフォームを依頼することも考えましたが、そこまで状態が悪いものでもないので、これぐらいのDIYができなければ今後やって行けないだろうとの判断しました。

自ら休みを返上して資産価値の向上と、自分の知識と技能のレベルアップを行おうと考えています。

明日、明後日には不動産屋さんから連絡がくるかと思います。

また、昨日からVOICYでサウザーさんのラジオを家ではもちろんのこと、移動やジムでのトレーニングの間、ひたすら聞き続けています。

第43話まで進んでいました。1話あたり10分だとすると、400分なので7時間ぐらい聞いていることになります。サウザーさんの存在はなんとなく知っていましたが、VOICYにあまり興味がなかったのでこれまで聞いていませんでした。きっかけはYOUTUBEの加藤ひろゆきさんからになります。

なかなか博識で面白いです。人生の価値観というものをわかっていたつもりではありますが、改めて再認識させられます。もちろん自分とは異なる考え方もありますが、それも含めて自分自身と向き合う時間を取ることができました。今後も自転車での移動時間や寝る前に聞きたいと思います。

人生は選択と積み重ねであるとvoicyでサウザーさんが仰っていました。正にその通りだと思います。個人的に付け加えるとしたら「駆け引き」でしょうか。人生1人では生きていけません。その中で自分にとって有利となる交渉＝駆け引きも重要だと感じます。(雇われの身ですが)

— tktktk＠兼業投資家 (@thcom_tw) June 30, 2019

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初の内覧と申し込み

これまで不動産投資はインプットばかりで、（インプットも少しサボり気味ですが。。。）不動産投資はしたいと思うものの、時期や資金等を言い訳にしてなかなか進められず、自分が一番嫌いな口だけの人間になってしまっていました。

最近環境の変化もあり、サラリーマンとしての不合理さを感じ、不動産投資を進めなければならない焦りを感じました。また、資産が1,000万円となったことをきっかけに、不動産投資ができないという言い訳もできない状態になりました。

そこで先日物件のリサーチを再び開始し、まずは現地に見に行こうと考え、先日初の内覧を行ってきました。やはり現地を見ることで写真ではわからなかったところが見えてきますし、同価格帯の他の物件も合わせて見て回ることによって、購入を検討していた不動産の良さや悪さというものが見えてきました。

いくつかデメリットはあるものの、以下の点から１割引きで申し込みまでしてきました。（親父譲りの石橋を叩いて渡るタイプの優柔不断な私にとってはかなりの決断力だと今更ながらに思います。）

①価格が手頃であること

なんとかキャッシュで購入できる範囲の価格帯であったため、キャッシュフローがマイナスになることはないだろうとの判断があります。築古の物件であるので入居付けに時間がかかることを想定していますが、無借金かつ戸建なので維持費がほとんどかからないため、初めてには丁度良い規模だと考えました。

②水回りがリフォームされていること

過去に水回りをリフォームしている物件であったため、クリーニングをするだけでなんとかなると考えました。キッチン周りは取り替えようか検討中ですが、それでもDIYでなんとかできる範囲かと思いますので、リフォームの勉強も兼ねて丁度良いレベルの物件だと感じました。

③相続物件であること

相続物件であるため、もともと物件価格も土地の積算価格しかありませんでした。本当はもう少し金額を上げても売れるかと思いますが、相続物件なのであまり抱えたくないというのが本音なのだと思います。ただしその分競合も多いようで、既に1人が自分より前に内覧を行い、検討中の状態であるようでした。

④角地であること

細い路地の物件ですが角地なので開放的で日当たりもよく、自分が住んでも良いかなと思える物件でした。今後売りに出す際の出口までなんとなくイメージできたのも大きいです。

⑤比較的自宅から近い位置にあること

もともと家賃も低価格なので管理も勉強のため自分でやってみようかと検討しています。何かあった時に現地にすぐに駆けつけられるのも大きいですね。

1割引にしたのはやはり床や壁紙が傷んでいるのと、キッチンの入れ替えが必要かと考えています。素人ながらDIYでなんとかできるだろうと見積もった金額です。赤字になれば勉強代として受け入れ、今後に活かすこともできると思います。 

不動産屋さんには来週には売主さんとの交渉結果をお伝えできると言われています。初めての不動産として是非購入できればと思います。

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2019年６月の不労所得結果

PCの調子が悪く、長く封印していたMACBOOKで記事を書いています。

また、5月の投資結果を整理していなかったので、合わせて整理したいと思います。

■5月分

6月1日に整理した結果ですと、追加投資額85,000円に対して4月末より−154,681円となったので、総資産は9,297,173円となり、純利益額は−239,681円となりました。

5月は全面的に株安となったのでその煽りをかなり受けてしまいました。

■6月分

6月は賞与の入金もあり、追加投資額は大幅増の543,000円でした。（ただし、出費も多く、本来であればもう少し入金できたかと思います。）総資産は10,082,448円でしたので、純利益額は242,275円でした。

6月は5月に暴落した株価が少し戻ったことと賞与の入金によってやっと1,000万円の大台となりました。

今後はポートフォリオを見直し、まずは戸建築古の不動産投資を進めたいと思います。すでに先日申し込みを済ませており、指し値が通れば予定通り不動産投資を進めて行きます。

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不動産投資書評③「不動産投資「勝者のセオリー」」＜前編＞

この記事は不動産投資を始めるために調べていた結果をまとめています。今回は木下たかゆきさん著の「不動産投資「勝者のセオリー」という本です。感想としてはかなり参考になった1冊です。

 この記事は途中まで書きかけていたのですが、ブラウザが落ちてしまってすべて消えてしまい、、改めて整理した内容になります。

私自身これから不動産投資を始めたいと考えておりますので同じような方々の参考になればよいと考えています。印象に残った部分を紹介していきたいと思います。

最低でも100冊は本を読んでください！

 いきなりぐぬぬ、というお言葉。現在20冊を目標にしていますが、それでも遠いと思うのに最低でも100冊。本当に成功したければそれだけ注力しろということだと思います。計画を少し見直そうと検討中です。

CFをふやすためには、元金返済額を少なくする(返済期間を延ばす)、減価償却費を(最初に)多くとる。ただし、これらは将来の利益を先取りしているだけであって、結局のところ、様々なリスクを先送りしているだけ。

確かにそう思いました。CFを少しでも多く出すために返済期間を調整してシュミレーションを行っていましたが、家賃の下落リスクや修繕リスク等が増えていくので、単純にシュミレーション通りになる確実性が下がり、リスクがあがります。できるだけ自己資金を抑えたいため融資に頼りたいのですが、だからといって返済期間を長くとってしまうのは危ないと思いました。物件の規模にもよると思いますが、自己資金と融資のバランスをしっかり考える必要があります。

古い物件を長い融資期間で買う場合は、懸念材料についてしっかりシュミレーションすべき。

この懸念材料とは以下になります。

・入居率や家賃の下落を踏まえて、5年、10年先もCFはだせるのか

・修繕リスクは、どの程度見積もっているのか

・売却を考えたとき、その物件に融資してくれる銀行はあるのか

・そしてそのとき、元金はどのくらい減っているのか

今正に自分が築古の戸建購入を検討しています。5年先のCFについては修繕を見込んでいるため、修繕ありきで考えています。そのため、最初に修繕費がどの程度かかるのかをより具体的に見積もっておく必要があると思います。また、売却についてですが解体も考慮にいれ土地値が積算価格に比べても安いものだけに絞ろうと考えています。最終的に土地だけは残るので、この土地に価値がつけばよいと考えており、建物よりも立地を重視して探しています。その他については、やはり綿密なシュミレーションが大事だと思います。

最初に交渉を優位にすすめるための大前提ですが、自分の実力を高めること、これが重要になります。

この実力とは、以下のようなものがあげられます。

・現金保有高

・債務償却年数(短いほどいい)

・自己資本率(高いほどいい)

・決算書の中身

そのためには物件を時々売却するのがよい、現金が手元にあればあるほど、フルローンがつきやすくなるため、購入時に現金をつかわなくても物件を買えるようになります。

つまり、融資を引き続けるためには時には自己所有物件も売却するほうがよいとのことです。

物件探しの前に融資先を開拓！

融資先を先に開拓し、融資が出るエリアで勝負すべきとのことです。

現状は先に物件を探しシュミレーションを繰り返しています。現在は築古の戸建を検討していますので、最悪キャッシュでもなんとかなると考えていますので、物件を見極めるためにもまずは物件探しから行っています。ただ、今後不動産購入数を拡げていく際には効率が悪くなると思いますので、融資先を先に開拓していきたいと思います。

 融資先を開拓するためには、以下の情報を全て把握する必要がある。

・どこの銀行が

・どのエリアの

・どんなスペックの物件を

・どのくらいのスピードで

・どのくらい融資してくれるのか

金融機関の融資スタンスは常に変わっていくため、調査が必要とのこと。確認方法としては自分がほしいスペックに近い物件や積算が出そうな物件など、銀行に見せて融資の感触を探るための、当てる物件を楽待などで探す。実際に融資の感触を探り稟議書を書いてもらい本店まで上がれば新規の案件ではなくなるため、仮に内諾までとっていたら、実際の案件を持ち込んだときのスピードが早くなるとのこと。

 なるほどと思いました。銀行も具体的な案件がないと動けないため、具体的な物件情報が必要ですよね。

 他にもまだまだありますので後編に続きます。また、自分が感じたことを自分の言葉で整理しているので、気になった人は本書を読むことをお勧めします。

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