億り人への道

Epsode2 ~目標!不労所得で年間50万円&総資産2000万円(不動産投資開始)~

投資物件1号契約完了

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記念すべき投資物件1号の契約が完了しました。手付金を支払っている状態ですので、残金の支払いと同時に建物の移転登記及び引き渡しが行われます。

本物件については100%満足しているものではなく、80点程度と感じています。不動産は唯一無二のため自分の理想に完璧に合致するものは無いと考えています。何を重要視してどこを妥協できるか、また投資、ビジネスとして考えるのであくまでも利益が出るのかという点を考慮して購入に至りました。

何年も前から不動産投資に興味はあったものの、物件の悪い部分などに着目しすぎて買わない理由ばかりを並べてきた気がします。ある程度の思い切りがないと今後も購入することができないと考えたため、今回はあまり細かいことは気にせず購入を判断しました。何より価格が安かったのと現金で購入しているため最悪なんとかなるだろうとの安心感はありました。

今回は初めての取得であるため、利回りはもちろんのこと不動産の価格とリフォームのし易さを重視しました。現金で購入しているのでキャッシュフローが赤字になることは無いですし、自分でリフォームができるようなものであったため自分の大家としての経験値を上げることができますし、リフォーム費用を抑えることもできると考えました。

また戸建であるため管理も自分で行う予定です。せっかくの機会なのでできるだけ自分の経験値になればと考えています。

今は希望が5割、不安が5割といったところです。物件エリアはそこまでよいところではないため入居付けが少し難しいと感じています。しかし、家賃を下げたりリフォームにできるだけ自分の労働力を投入することで相対的に魅力的な物件に仕上げることができると考えています。

まずは、8月半ばまでにリフォーム完了、9月には入居付けを行いたいと考えています!

 

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不動産の契約に向けて

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先日指値をしていた不動産が5万円押し返されたものの、納得のいく金額で買い付けができそうな見込みとなりました。

今後の対応として、まずはできるだけ早く手付金を支払い、契約を進めていきます。手付金を支払うとその後でもしキャンセルを行う場合、買主は手付金の放棄、売主は手付金の2倍の額を支払わなければなりません。

その後、手付金を除いた残金を支払う時期を決め、その支払いを持って登記変更等の手続きを行うことになるようです。

取り急ぎ、DIYの練習として少しリフォームをかける予定です。また火災保険等も準備していく必要があります。8月末までには貸し出しできるように準備を行いたいため、できるだけ早く契約手続きを済ませる必要があります。

今年はお盆休みを返上して頑張りたいと思います。忙しくなりそうです。

 

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不動産申し込みの連絡待ち

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金曜日に初の不動産購入のための申し込みを行ってから、土、日と経過しましたが今のところまだ連絡がありません。元付業者でもある不動産屋さんからは土日に追加で問い合わせがあることが予測されるため、満額で買い付けを現れる人もいるかもしれないとの説明を受けました。

今回、自分は1割引きで指値を行っていますが、無茶苦茶値引きを行っている訳ではありませんし、リフォームがそれだけかかるとの説明を行っています。

リフォームの勉強にもなるため、是非購入したいと考えており、この休みの期間でホームセンターを巡って電卓をひたすら弾いていました。業者にリフォームを依頼することも考えましたが、そこまで状態が悪いものでもないので、これぐらいのDIYができなければ今後やって行けないだろうとの判断しました。

自ら休みを返上して資産価値の向上と、自分の知識と技能のレベルアップを行おうと考えています。

明日、明後日には不動産屋さんから連絡がくるかと思います。

 

 

 

また、昨日からVOICYでサウザーさんのラジオを家ではもちろんのこと、移動やジムでのトレーニングの間、ひたすら聞き続けています。

第43話まで進んでいました。1話あたり10分だとすると、400分なので7時間ぐらい聞いていることになります。サウザーさんの存在はなんとなく知っていましたが、VOICYにあまり興味がなかったのでこれまで聞いていませんでした。きっかけはYOUTUBEの加藤ひろゆきさんからになります。

なかなか博識で面白いです。人生の価値観というものをわかっていたつもりではありますが、改めて再認識させられます。もちろん自分とは異なる考え方もありますが、それも含めて自分自身と向き合う時間を取ることができました。今後も自転車での移動時間や寝る前に聞きたいと思います。

 

 

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初の内覧と申し込み

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これまで不動産投資はインプットばかりで、(インプットも少しサボり気味ですが。。。)不動産投資はしたいと思うものの、時期や資金等を言い訳にしてなかなか進められず、自分が一番嫌いな口だけの人間になってしまっていました。

最近環境の変化もあり、サラリーマンとしての不合理さを感じ、不動産投資を進めなければならない焦りを感じました。また、資産が1,000万円となったことをきっかけに、不動産投資ができないという言い訳もできない状態になりました。

 

そこで先日物件のリサーチを再び開始し、まずは現地に見に行こうと考え、先日初の内覧を行ってきました。やはり現地を見ることで写真ではわからなかったところが見えてきますし、同価格帯の他の物件も合わせて見て回ることによって、購入を検討していた不動産の良さや悪さというものが見えてきました。

 

いくつかデメリットはあるものの、以下の点から1割引きで申し込みまでしてきました。(親父譲りの石橋を叩いて渡るタイプの優柔不断な私にとってはかなりの決断力だと今更ながらに思います。)

 

①価格が手頃であること

なんとかキャッシュで購入できる範囲の価格帯であったため、キャッシュフローがマイナスになることはないだろうとの判断があります。築古の物件であるので入居付けに時間がかかることを想定していますが、無借金かつ戸建なので維持費がほとんどかからないため、初めてには丁度良い規模だと考えました。

 

②水回りがリフォームされていること

過去に水回りをリフォームしている物件であったため、クリーニングをするだけでなんとかなると考えました。キッチン周りは取り替えようか検討中ですが、それでもDIYでなんとかできる範囲かと思いますので、リフォームの勉強も兼ねて丁度良いレベルの物件だと感じました。

 

③相続物件であること

相続物件であるため、もともと物件価格も土地の積算価格しかありませんでした。本当はもう少し金額を上げても売れるかと思いますが、相続物件なのであまり抱えたくないというのが本音なのだと思います。ただしその分競合も多いようで、既に1人が自分より前に内覧を行い、検討中の状態であるようでした。

 

④角地であること

細い路地の物件ですが角地なので開放的で日当たりもよく、自分が住んでも良いかなと思える物件でした。今後売りに出す際の出口までなんとなくイメージできたのも大きいです。

 

⑤比較的自宅から近い位置にあること

もともと家賃も低価格なので管理も勉強のため自分でやってみようかと検討しています。何かあった時に現地にすぐに駆けつけられるのも大きいですね。

 

1割引にしたのはやはり床や壁紙が傷んでいるのと、キッチンの入れ替えが必要かと考えています。素人ながらDIYでなんとかできるだろうと見積もった金額です。赤字になれば勉強代として受け入れ、今後に活かすこともできると思います。 

不動産屋さんには来週には売主さんとの交渉結果をお伝えできると言われています。初めての不動産として是非購入できればと思います。

 

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2019年6月の不労所得結果

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PCの調子が悪く、長く封印していたMACBOOKで記事を書いています。

また、5月の投資結果を整理していなかったので、合わせて整理したいと思います。

 

■5月分

6月1日に整理した結果ですと、追加投資額85,000円に対して4月末より−154,681円となったので、総資産は9,297,173円となり、純利益額は−239,681円となりました。

5月は全面的に株安となったのでその煽りをかなり受けてしまいました。

 

■6月分

6月は賞与の入金もあり、追加投資額は大幅増の543,000円でした。(ただし、出費も多く、本来であればもう少し入金できたかと思います。)総資産は10,082,448円でしたので、純利益額は242,275円でした。

6月は5月に暴落した株価が少し戻ったことと賞与の入金によってやっと1,000万円の大台となりました。

 

今後はポートフォリオを見直し、まずは戸建築古の不動産投資を進めたいと思います。すでに先日申し込みを済ませており、指し値が通れば予定通り不動産投資を進めて行きます。

 

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不動産投資書評③「不動産投資「勝者のセオリー」」<前編>

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この記事は不動産投資を始めるために調べていた結果をまとめています。今回は木下たかゆきさん著の「不動産投資「勝者のセオリー」という本です。感想としてはかなり参考になった1冊です。

 この記事は途中まで書きかけていたのですが、ブラウザが落ちてしまってすべて消えてしまい、、改めて整理した内容になります。

私自身これから不動産投資を始めたいと考えておりますので同じような方々の参考になればよいと考えています。印象に残った部分を紹介していきたいと思います。

 

最低でも100冊は本を読んでください!

 いきなりぐぬぬ、というお言葉。現在20冊を目標にしていますが、それでも遠いと思うのに最低でも100冊。本当に成功したければそれだけ注力しろということだと思います。計画を少し見直そうと検討中です。

 

CFをふやすためには、元金返済額を少なくする(返済期間を延ばす)、減価償却費を(最初に)多くとる。ただし、これらは将来の利益を先取りしているだけであって、結局のところ、様々なリスクを先送りしているだけ

確かにそう思いました。CFを少しでも多く出すために返済期間を調整してシュミレーションを行っていましたが、家賃の下落リスクや修繕リスク等が増えていくので、単純にシュミレーション通りになる確実性が下がり、リスクがあがります。できるだけ自己資金を抑えたいため融資に頼りたいのですが、だからといって返済期間を長くとってしまうのは危ないと思いました。物件の規模にもよると思いますが、自己資金と融資のバランスをしっかり考える必要があります。

 

古い物件を長い融資期間で買う場合は、懸念材料についてしっかりシュミレーションすべき。

この懸念材料とは以下になります。

・入居率や家賃の下落を踏まえて、5年、10年先もCFはだせるのか

・修繕リスクは、どの程度見積もっているのか

・売却を考えたとき、その物件に融資してくれる銀行はあるのか

・そしてそのとき、元金はどのくらい減っているのか

今正に自分が築古の戸建購入を検討しています。5年先のCFについては修繕を見込んでいるため、修繕ありきで考えています。そのため、最初に修繕費がどの程度かかるのかをより具体的に見積もっておく必要があると思います。また、売却についてですが解体も考慮にいれ土地値が積算価格に比べても安いものだけに絞ろうと考えています。最終的に土地だけは残るので、この土地に価値がつけばよいと考えており、建物よりも立地を重視して探しています。その他については、やはり綿密なシュミレーションが大事だと思います。

 

 

最初に交渉を優位にすすめるための大前提ですが、自分の実力を高めること、これが重要になります。

この実力とは、以下のようなものがあげられます。

・現金保有高

・債務償却年数(短いほどいい)

自己資本率(高いほどいい)

・決算書の中身

そのためには物件を時々売却するのがよい、現金が手元にあればあるほど、フルローンがつきやすくなるため、購入時に現金をつかわなくても物件を買えるようになります。

つまり、融資を引き続けるためには時には自己所有物件も売却するほうがよいとのことです。

 

物件探しの前に融資先を開拓!

融資先を先に開拓し、融資が出るエリアで勝負すべきとのことです。

現状は先に物件を探しシュミレーションを繰り返しています。現在は築古の戸建を検討していますので、最悪キャッシュでもなんとかなると考えていますので、物件を見極めるためにもまずは物件探しから行っています。ただ、今後不動産購入数を拡げていく際には効率が悪くなると思いますので、融資先を先に開拓していきたいと思います。

 

 融資先を開拓するためには、以下の情報を全て把握する必要がある。

・どこの銀行が

・どのエリアの

・どんなスペックの物件を

・どのくらいのスピードで

・どのくらい融資してくれるのか

金融機関の融資スタンスは常に変わっていくため、調査が必要とのこと。確認方法としては自分がほしいスペックに近い物件や積算が出そうな物件など、銀行に見せて融資の感触を探るための、当てる物件を楽待などで探す。実際に融資の感触を探り稟議書を書いてもらい本店まで上がれば新規の案件ではなくなるため、仮に内諾までとっていたら、実際の案件を持ち込んだときのスピードが早くなるとのこと。

 なるほどと思いました。銀行も具体的な案件がないと動けないため、具体的な物件情報が必要ですよね。

 

 他にもまだまだありますので後編に続きます。また、自分が感じたことを自分の言葉で整理しているので、気になった人は本書を読むことをお勧めします。

 

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テクマトリックス【3762】に投資したい!

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この記事は東証一部上場企業のテクマトリックス【3762】について調べてた結果をまとめています。結論からいうとかなりほしい銘柄です。また「遠隔医療」がテーマです。

 

テクマトリックスとは

テクマトリックスはネットワークインテグレーターであり、ネットワークインテグレーション、e-Businessアプリケーション、金融/医療/テレコム向けソリューションの3分野を軸に事業展開を行っているIT企業です。

私もセキュリティ製品を扱っているテクマトリックスと過去に業務でやりとりがあり、業界でもそこそこ有名な企業です。

1984年に現、双日の情報部門の戦力子会社として、ニチメンデータシステム株式会社として設立され、その後テクマトリックスとして、最終的に2013年に東証2部より1部に指定替えが行われ今日に至ります。

テクマトリックスの事業は「情報基盤事業」と「アプリケーション・サービス事業」に大別されます。

 

情報基盤事業とアプリケーション・サービス事業

情報基盤事業とは北米の各セキュリティ製品を輸入し、ネットワークインテグレーターとして官公庁や各種企業の通信インフラの設計や構築などを手がけます。

売り上げの約2/3以上がこの事業となっています。

アプリケーション・サービス事業とは、コールセンター向けのCRMの販売を行っており、中でも製薬会社のシェアが高いようです。また、医療情報サービスなどを手がけています。この医療情報サービスが私が興味を持ったきっかけとなります。

   

医療情報サービスを手がける子会社

・株式会社NOBORI

三井物産より33.3%の出資を受け、テクマトリックスとNOBORIの合弁会社として新たに2018に発足した会社です。クラウドサービス「NOBORI」として、CTやMRI画像などの医療情報を安全に保管、利用できるサービスを医療機関向けに提供しています。

現在800以上の機関と契約し、2,500万人以上の患者データを取り扱っているようです。

 

合同会社医知悟

株式会社NOBORIの子会社として画像診断医と診療放射線技師を中心に設立された合同会社です。遠隔画像診断サービスの提供ではなく、遠隔診断のためのインフラ環境を提供し、遠隔診断を始めようとする方々を支援するためのサービスを提供しています。

つまり、画像診断を必要としている医療機関と、遠隔診断を始めたい専門医同士を結ぶインフラを構築するサービスになります。

遠隔診断用のサーバ「iCOMBOX」を設置し、これを用いて遠隔画像診断を支援するプラットフォームを提供します。登録利用読影医は1400名以上でインフラとしてはシェアNo1を誇るようです。

そもそも放射専門医は5,000名程度といわれますが、実際には3,000名程度しか稼動していないようです。つまり全ての病院に十分な放射専門医が行き渡らず、不足していますのでこのような問題を遠隔画像診断を行うことで解決することができます。

 

業績等について

テクマトリックスは売上げ、利益とも右肩上がりであり、勢いのある会社だと思います。2019年4月24日には今期の配当予想を23円から25円に増配しています。配当利回りは1.27%と少ない水準ではありますが、配当性向は28.7%でありまだまだ増配の余地もあります。

また、「攻めのIT経営銘柄2019」において、「IT経営注目企業2019」に2年連続で選定されています。上記に記載した子会社の株式会社NOBORIが中心に行っている医療情報クラウドが評価ポイントのようです。

 

で、結果どうなのか

個人的には「遠隔医療」に可能性を感じています。NOBORIが手がける遠隔画像診断サービスに今後も成長が期待できると思います。またセキュリティ製品を扱うネットワークインテグレーターなので、セキュリティに強いといった強みを活かして、安全に患者のセンシティブな情報を扱うことができると期待しています。

 

 

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