億り人への道

Epsode2 ~目標!不労所得で年間50万円&総資産2000万円(不動産投資開始)~

儲かる不動産投資は地図から探せ!

f:id:thcom:20190919005354j:plain

久しぶりに数ある不動産投資本の中でもなかなか面白い本に出会いました。とても読みやすく一気に読み進むことができました。

著者は元証券マンで東京在住の方ですが、日本全国の地方でアパートやマンションなどの投資を行っている方です。地方でも県庁所在地ではなく、2番目、3番目の都市を積極的に狙っているようです。

理由としては需給バランスと、価格が安いためです。地方でも人口減少の少ない地域を見定め、供給が少ない地域であれば相対的な需要が高くなるため、このような地域にあえて投資を行っています。伊賀市加賀市についての事例は目から鱗で、非常に参考になりました。地域ごとに特性がありますのできちんとリサーチを行うことでリスクを減らし、積極的な投資行動を取っておられるようでした。

ただし、自分の住んでいない地域に投資するということは銀行の融資が難しくなるということです。これらの課題も上手くクリアされており、不動産投資家としてかなりレベルの高い方だという印象でした。

   

本書を読んでみて、これまで自分が購入できそうな低価格の物件を探し、投資対象として検討してきました。しかし、そもそも融資ありきであれば、まずは自分の属性に対して銀行や公庫がどれだけ融資してもらえるのか、先にそれを整理すべきだと感じました。

不動産投資家であれば当たり前のことですが、順序が逆になっていました。ただ、地銀等のアパートローンは金利が高いのでやはり公庫から融資を引くのが得策だと感じました。以前、公庫のセミナーに参加したことがありますが、あくまでも事業に対しての融資であるため、「不動産投資」であればあたり前ですが貸してはくれません。

自分も最初は投資の延長として考えていましたが、今は2年後に合同会社設立の目標がありますし、事業として独立し大きくしていきたいと考えています。そういった意味では、自分の不動産事業に対する思いやコンセプトを再考し、公庫から融資していただけるようなビジネスモデルを提案したいと思います。

 

なんとなく理解していたつもりでしたが、物件ありきで融資のことを後回しにしてきました。今、自分がやるべきことは自分のビジネスモデルに対してどれだけ投資していただくことができるのか、まずはこれを明確にするための準備を進めたいと考えさせられました。次のアクションは公庫での面談です。

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング

 

 

3連休の過ごし方と最近の投資活動について

f:id:thcom:20190916215632j:plain

9月は3連休が2回があり、皆さん計画的に過ごされているかと思います。自分は先週少し予定が合ったので、先週の月曜も休暇にしており、9月は3週連続3連休です。

 

先週の3連休は少し楽しみにしていた予定はあったものの少し裏切られた感があり、正直大したことは何もしていません。移動時間があったので本を2冊読破したのみです。

 

どちらも不動産投資の本ですが、目新しそうなノウハウはありませんでした。どちらも古い本ですし、不動産投資手法自体が定石化しているので無理も無いと思います。最近新たに得られたことと言えば、ふんどし王子の手元にいかに現金を残すかといったノウハウ等かと思います。

もう少し不動産投資本は読み続けますがどちらかというとリフォームやDIYのノウハウが知りたいですね。例えばキッチンを変えるのは簡単ですが、サイズが違ったものを購入した場合、壁のタイルやキッチンパネル等の仕舞いをどうつけていいのかなかなか難しいです。次、戸建てを購入する際は時間をかけてセルフでフルリフォームしたいと考えています。他にやったことと言えばディカプリオとブラピが主役の映画を見たぐらいですかね。映画館での映画はいいですよね、鑑賞に集中できるので。

 

 

先週の3連休に得られたものと言えばその程度のことです。本当に無駄に過ごしていると思います。それなのに、今週はというと、もっと酷くて、スマホゲームにはまってしまったこともあり、ひたすらゲーム。何とか株の本を1冊読破し、爪痕を残そうとこの記事とこの記事の前に株に関する記事を書きました。3連休が終わる直前になんとかするという夏休み最後の宿題スタイルです。

他には投資活動では無いですが、PayPayで1000円当たったのと、YahooのクーポンでMACのナゲットを無料でもらい、セブンイレブンでLinePayを使い100円引きできたことですかね。正直セブンイレブンではコーヒーとお酒を100円引きで買っただけなのでスーパーで買ったのと変わらない気がします。これは選択ミスでした。

Yahooのクーポンはなかなかいいですね、もう終わりますがほぼ全員当たるようで、多分ほとんどの人が知らないということもあるのでしょうけど。 

まだ、チキンチーズバーガーのクーポンを使っていないので明日の晩御飯にしようと思います。これとハンバーガーでも買おうかな。 

 

また、夜暇だったので勢い余ってパチンコ屋に突入。1件目で2000円負け、2件目で2000円投資し、4500円回収したので計500円の勝ち。1年に1度か2度なんとなく行きたくなることがあるんですよね、今年はもう行かないですが。

 

ブログは自分の記憶や行動の軌跡が残るのでできる限り書き続けたいと考えていますが、なかなかできていません。。PCの調子が悪く、慣れないMACで書いているという理由もありますが。。+αで広告収入が入ってくれればモチベーションも上がるのですが、自分程度のブログだと微々たるものになります。全く無い訳では無いので恵まれている方かと思いますが、本当にスズメの涙程度です。ブログで毎月数万円以上、収益を立てている人たちは魅力のあるコンテンツとして成立しており、ターゲットとしている読み手のこと等を考えていることがわかります。

 

自分はどうしても収益で考えてしまうと自分の思ったことや雑記などが書けなくなるのでモチベーションが上がらず、継続できないんですよね。ざっくバランに日々の投資行動や思考をブログに落とし込むことをまずは目的にして、それから少しずつブラッシュアップして弱小コンテンツに成長できればと考えます。ブログのいいところはストックとして残るので日々書き続けていくことが何より大切だと思います。

 

来週の3連休はというと、今のところ不動産関係のセミナーに1件出席するのみです。プライベートがかなり暇になったので何か行動したいのですが、何から手をつけたら良いかわからず。。

 

不動産は年末までインプットと頭金を集めることに注力しています。現在客付けを募集している1号ボロ物件は絶賛広告中ですが、仲介業者からはまだ連絡がありません。10月になったら仲介業者に反響等をヒアリングしたいと考えています。

 

株式投資の方も資金を不動産投資に回したいので買付余力がほとんど無い状態で、基本的に配当金が入金されるのをひたすら待つという状態。最近はまっているドラクエウォークの可能性に少しかけてコロプラ株を少し購入してみたので直近はこの株を少し触る程度です。他の株は売る気は無く、おそらく暴落が来てもひたすらホールドするだけになります。

 

不動産や株式投資以外で取りうる投資行動を考えなければなりません。今はあまり行動できることも無いので、生活コストを抑えるためにまずは部屋の不用品をメルカリに出品したり、メルカリで売れなかったものは買取王子に送付するといったことをやっています。部屋の物を減らすことで生活コストの低減に繋がるかと考えています。

 また、今確実に削るべきところは酒代だと思います。量は少ないですし安酒ですがほぼ毎日飲むようになったのでこれをなんとかせねばと思っています。

 

再見

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング

 

 

ドラクエウォークと投資方針について

f:id:thcom:20190916160852j:plain

雑記になります。

 

最近ドラクエウォークにはまっています!位置情報ゲームとしてはポケモンGOがありますが、ポケモンGO都心部でしか遊べるスポットやレアポケモンが出現できる場所がなく、地方の少し田舎に行くとほとんど遊べなくなります。

地方都市である地元に帰省しても周りの友人でポケモンGOをやっている人はほとんどいませんでした。

 

 

 

一方、先週リリースされたドラクエウォークですが、地域に関わらずどこでも遊べるような仕組みになっており、本家のドラクエシリーズと同様にレベル上げや転職等のやり込み要素があり、久しぶりにスマホゲームにハマりました。正直難易度が高くなるとなかなか進めるのが難しくなってくるので課金したいとまで思います。

肌感覚ではありますが、そこそこヒットするゲームでなのではと思います。クエストを常に配信し続けることで飽きさせないような仕組みにもできますし、本家の主人公キャラ達もなんらかの形で出てきてくれることに期待しています!

 

そんなドラクエウォークにはまっている最近の自分ですが、勢いでコロプラ株を購入してしまいました。側から見るとイナゴなのですが、実際にプレイしてみてかなりHITするのではないかと期待を感じましたので購入に至りました。ただ、高配当株でもないし、そもそもPERも凄い数値ですし、この先何十年と永続的に続くような企業であるかは疑問ですし、そういった意味では普段購入している銘柄とはかなり毛色の違う企業になります。窪田製薬もそうですが、たまにこういった銘柄を購入してしまうことがあります。

 

このようなたまにふわふわした感覚で株式を購入してしまう悪い癖があります。投資方針について改める必要があると思い、ずっと積読にしていた以下の本を読み、改めて考えさせられました。

 

 

 バリュー株投資手法の本ですが、参考になった部分を一部紹介しておきたいと思います。

倒産する企業の大半は以下に当てはまる。

自己資本比率が低い、特に20%以下は要注意

・営業費用売り上げ比率が低い、特に1.05未満、営業利益で4.8%未満

・法律の改正の影響を受ける、特に社会的に問題があるビジネスを営んでいる。

 

以下、優良企業判別の具体的な条件。

 ①「営業費用売上比率が1.15倍以上」

→売上を営業費用で割った値

→営業費用は売上−営業利益で算出

成長株投資においては、企業の提供する商品が儲かる商品であること、その商品の価格が安定していること、これから数量が増加する見通しであること、この3つを満たす企業を選ぶことが重要

営業費用売上比率が高いということは、費用1円あたりの売上も高いということなので儲かる商品であることになる。

 

②A「提供する商品やサービスが永続的である」あるいは、

 B「今後、数年間は増収基調が期待できる」

 

Aは、ディズニーランドやJR等、基本的にはインフラ系の企業

Bは、関西で出店している飲食店が今後関東にも出店する計画がある場合等

 

まずは、営業費用売上比率について、単純に売上に対して経費が少ないと儲けの額が増えるので、その儲けたお金を再投資すれば翌年は更に儲けることができます。例えば売上100、営業費用50なら、営業利益は50です。翌年は営業費用50に加えて、営業利益50を追加して、営業費用に100を投資できるので、営業費用売上比率を考えると、売上は200になり、営業利益は100になるという考えです。

単純な考えですが実際にビジネスモデルを回していないとピンとこないかもしれません。この場合、赤字にならなければ、減益になっても利益分は再投資し続けることができるので成長し続けることができる企業ということになります。

一方で売上100、営業費用95、営業利益5といったビジネスモデルの企業は赤字に転落する可能性が高いので持続的に安定して成長し続けることは難しいことになります。成長し続けることができなければ、株価はもちろんですが株主に配当金として還元することも難しくなります。

前者の優良企業はJTが思いつきますが、法律の改正を受けたりESG投資の流れから株価は低迷し続けています。四季報より2018年12月時点の業績から算出すると営業費用売上比率は、1.34倍、営業利益率は約24%、恐ろしいですね。。

ただ個人的にはタバコ産業は社会的な要因を受け易いところがあり、なかなか購入に至っていません。。。

後者の利益率が低い企業はイオンが思いつきます。

営業費用売上比率は、1.02倍、営業利益率は約2.5%でした。やはり小売業は薄利多売なイメージです。ただイオンは金融事業も行なっています、営業利益の大半はこの金融事業のセグメントからになるので本業の小売がいかに厳しいものかがわかります。

 

コロプラを当てはめて見ると2018年9月の業績では、営業費用売上比率は1.18倍、営業利益は15%となかなか優秀でした。しかし、その後の業績予想は昨年よりも低い売上予想となっています。なかなか新作のヒット作が出ないことが原因かと思います。

そもそもゲーム業界はヒット作の有無によって売上が大きく変動してしまうので安定的に成長できる企業では無いかと思います。今回のドラクエウォークもIPはスクエニなので仮に大きくヒットしても一時的には売上増にはなるものの、やはり自社IPを育てていくことが重要なのかと思います。ただ、今回のHITをきっかけにスクエニとガッツリ組むことになれば、スクエニのその他のIPを使ったゲーム開発の期待もあります。いずれにしろ、やはり安定的な業界ではないですが可能性に満ちた業界でもあるので期待したいです。

 

要するにコロプラ株買っちゃたけど、ドラクエウォーク面白いから今年の業績は期待できるのではないかと思っちゃたりしています!(もう少しちゃんと勉強します!)

 

投資は自己責任で。

 

再見

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング

 

 

 

7月、8月の不労所得結果

f:id:thcom:20180502204550p:plain

最近不動産投資が忙しくなり、また、資産の集計も複雑になってきたので更新ができていませんでした。ようやく7月と8月の不労所得について整理できたのでまとめて記載したいと思います。

 

 

■7月分 12,312円

7月は初めてのブログ収入を換金できたので、昨年より+77.5%となりました。とりあえず昨年度よりもプラス成長となったのでよかったです。配当金としては、シスコシステムズPFFになります。PFFは毎月配当を出してくれるので精神的に支えられています。

 

■8月分 15,343円

8月は前年比+111.6%!倍以上となりました。AT&TPFFになりますが、AT&Tがかなり寄与してくれています。AT&Tは4半期に1度約13,000円程度の配当を出してくれているのでかなりの主力になります。これにプラスしてPFFからの配当が2,500円程度ありました。

 

不動産購入のため、6月に日本株を少し売却しているので、来年度の配当金は今のペースで行くと今年度を下回る可能性があります。しかし、米国ETFは毎月小額ですが少しずつ買い進めているのでこれがスノーボールとなってくれることを期待しています。

 

また、8月分をもって昨年の不労所得合計額を超えることができました。予定としては約220,000円ぐらいにはなると考えています。(できれば240,000円はいきたい)

 

不動産はやっと入居付けの準備ができたのでこれらかになりますが、入居者が決まると月々の不労所得が大きく増えることになります。ただし、築古の人気の無いエリアなので入居付けにはかなり苦労すると考えています。それも勉強だと思っているので、営業努力をしながらノウハウを蓄積していきたいと思います。

 

また、資産のペースを速めるために401kの拠出額を少し減らそうかと検討しています。現在は個人で23,000円分支払っていますが、正直月々の負担が大きく、一旦現金資産を増やすために、5,000円ぐらいまで下げようと思います。節税は今年から青色申告ができるのでこちらで少し恩恵を受けることができると考えています。(税金の勉強はこれから)

 

いきあたりばったりですが、最近本当に仕事を辞めたい思いが強くなり、現実的なリタイアプランを今日、明日でまずは作成してみようと思います。目標は3年以内に合同会社を設立し、早期リタイアを計画中です。

 

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング

 

 

面倒臭いが参入障壁

f:id:thcom:20170418050739j:plain

本日は、午前中に勤め人の仕事を行い、午後半休、その後ボロ物件1号にむかいキッチンを磨いていました。その後、約束をしていたクロス屋さんに訪問いただき、見積もりのための現地確認。概算見積もり額を聞いてめちゃくちゃ安かったのと、とても感じのいい人だったので即決しました。現在は詳細見積もり待ちで概算見積額と大きな乖離がなければそのままお願いする予定です。

その後、キッチン磨きを継続し、月額会員費を無駄にするまいと思いジムにダッシュ。1時間程度筋トレをして現在に至ります。

 

最近は不動産が中心の生活で、株式投資もほとんど何もやっていません。というか、TVやニュースをほとんど見ていないので何が起きているのかもよくわかっていません。。やばいですね。少しアンテナを張ろうと思います。

勤め人の仕事は異動があったこともあり、モチベーションがなくなりました。現在はできるだけ省エネな働き方をして、資格取得などで奨励金をもらうことが目的になっています。不動産や工事関係の免許、資格も対象なので利用しない手はありません。

 

ボロ物件のDIYでは生産設備を持っていないのと、移動が自転車なため大規模な修繕をすることがなかなか難しく、大きなハードルとなっています。現在は塗装や掃除を中心に簡単なDIYを日々行っています。今回購入した物件はこんな自分でも修繕は時間をかければなんとかなりそうと思ったことが購入のポイントでもあります。

もっぱら物件とホームセンターを往復する日々です。週末は必ず物件に行って、激しいときは1日に3回ぐらいホームセンターに行く日もあります。笑

コーナンであれば軽トラを貸してくれるので大きな資材などを購入した場合でも案外自転車でなんとかなっています。

 

日々少しずつ前進していることを感じながらも正直「面倒臭い」と思うことが多々あります。サウザーさんのVoicyの影響もありますが、この「面倒臭い」と感じるたびにある意味、成功を感じています。みんな面倒臭いことを理由に目の前に果実があることがわかっても拾いにいけないんですね。自分も投げ出したいと思う反面、身銭を切っているので引けません。いかに商品の価値を高めるかを考え、未来の入居者の方のため、また自分の長期的な将来の目標のためなんとしても頑張ろうと思います。

 

当面はボロ物件1号のDIY、入居付けがメインです。おそらく早くても入居は10月ぐらいになるだろうと覚悟しています。その後はこれを実績に融資を引き、今年中にもう1件購入したいと思います。次は戸建でももう少し土地の価値が高いもの。本格的な生産設備をそろえセルフ大規模修繕も視野に検討したいと考えています。

また、平行して自分の住まいも引っ越そうと考えています。ヤドカリ作戦を視野に入れ、住宅ローンなどを利用し中古戸建の購入を検討しています。

 

開業届けの提出や信用金庫の口座開設、申告のための帳簿付け、マイソク作成のための情報整理、役所への問い合わせ等々やることはかなり溜まってきていますがかなり充実感を感じています。これが勤め人の仕事であればストレスですが、自分のビジネスのためなので自分に100%返ってくることを考えるとやる気になれます。

 

今日はかなり動き回ったのでこの後は楽待と建美屋のコラムを読んで爆睡します。

 

再見

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング

 

 

 

 

 

 

施工業者に苦戦

f:id:thcom:20190325163916j:plain

1号ボロ物件のクロスとCFを業者に依頼していましたが、概算見積もり時点で想定よりも高く少し困りました。もう少し業者の選定を進めては行きますが、材料費だけなら安いので1ヶ月かけてDIYをしても家賃分以上の予算を抑えることができます。自分で施工できないか再度検討中です。まずはクロスだけでも自分でやってみようかと思います。

(というかやるべきですよね。。)

 

money-tktktk.hatenablog.com

 

ただ、床は床下収納周りと、トイレが少しハードルが高いのではと感じています。簡単なところは自分で実施して難しいところは業者にお願いしてもらうパターンも再度検討し、計画を練り直したいと思います。

 

また、本日水道局に連絡してみましたが、リフォームであれば2週間は無料で利用できるとのことでした。一般常識なのか、地域性によるものかはよくわかっていませんが、こういった新たなことを知ることができ、日々勉強になります。

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング

初の内装業者選び

f:id:thcom:20190724215018j:plain

1号ボロ物件はDIY中ですが、客付けのフェーズに早く移行したいのと、道具等の費用を考えるとクロスとCFは内装業者さんにお願いした方が安いのではないかという考えから、本日いくつか連絡をしてみました。

 

業者選定の条件は大手のリフォーム業者でなく、個人でやっているようなところ、また価格を安く実施できるように広告しているところを中心に適当にインターネットで検索しピックアップしました。

 

■1社目

HPも自作でやる気のありそうな一人親方っぽい内装業者さんでした。個人的には本命で見積もりを依頼したら喜んでくれるかと思いきや、、、面倒くさそうな対応。また、9月までは対応できないとのこと。あぁ、そうですか、空家という条件を伝えているので自分の都合が合う時間帯で作業できますし、応援の人を呼んでもなんとでもなると思うのですが、規模が小さいのであまり相手にされなかったです。出鼻をくじかれました。

 

■2社目

空家専門のリフォーム業者。需要はマッチしているのですが、こちらも面倒くさそうな対応。お昼休みに電話したからかな。。しかし、それ以外は作業中だと思うので余計迷惑になると思い配慮したのですが。。後でかけなおすと伝えられましたが、かかってこず。なんとなく期待はしていませんでしたが、こちらもそうか、といった印象。

 

■3社目

こちらも一人親方でやっておられる内装業者さん。Facebookなど情報発信ツールを積極的に利用されている方でした。はじめに電話をかけてはいたのですが、その際は出られなかったので折り返しをいただきました。空家で賃貸用と伝えて、間取りだけを口頭で説明するとこちらの意図を汲みとっていただき、できるだけ低価格なプランで明日にでも概算見積もりをいただけるとのこと!

1社目、2社目の対応がひどかったので正直心が折れそうになっていましたが、なかなか感じのいい方でした。相見積もりを取ろうと考えていたのですが、概算見積もりの時点で平米あたりの単価が安ければここに決めようと考えています。よいご縁であると嬉しいです。その後も関係が続きますしね。

 

明日は必要が無いと思い、水道の契約をしていませんでしたが、内装業者とハウスクリーニングを最終的にいれるので一旦水道の契約をしたいと思います。プロパン業者も新たに見直そうと考えているのですが、集中プロパンのようなのでおそらく難しいと考えています。。もう少し調べてみようと思います。

 

少しずつですが日々進捗があるのでなんとか前進している感じですが、もう少し要領よく進めていかないとだめですね。ただ、1件目でのノウハウが2件目で活かせるとも思うので日々勉強だと思って面倒なことに対処したいと考えています。

 

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。


不労所得ランキング