億り人への道

Epsode1 ~目標!不労所得で年間20万円&総資産1000万円(志し低く)~

不動産投資書評③「不動産投資「勝者のセオリー」」<前編>

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この記事は不動産投資を始めるために調べていた結果をまとめています。今回は木下たかゆきさん著の「不動産投資「勝者のセオリー」という本です。感想としてはかなり参考になった1冊です。

 この記事は途中まで書きかけていたのですが、ブラウザが落ちてしまってすべて消えてしまい、、改めて整理した内容になります。

私自身これから不動産投資を始めたいと考えておりますので同じような方々の参考になればよいと考えています。印象に残った部分を紹介していきたいと思います。

 

最低でも100冊は本を読んでください!

 いきなりぐぬぬ、というお言葉。現在20冊を目標にしていますが、それでも遠いと思うのに最低でも100冊。本当に成功したければそれだけ注力しろということだと思います。計画を少し見直そうと検討中です。

 

CFをふやすためには、元金返済額を少なくする(返済期間を延ばす)、減価償却費を(最初に)多くとる。ただし、これらは将来の利益を先取りしているだけであって、結局のところ、様々なリスクを先送りしているだけ

確かにそう思いました。CFを少しでも多く出すために返済期間を調整してシュミレーションを行っていましたが、家賃の下落リスクや修繕リスク等が増えていくので、単純にシュミレーション通りになる確実性が下がり、リスクがあがります。できるだけ自己資金を抑えたいため融資に頼りたいのですが、だからといって返済期間を長くとってしまうのは危ないと思いました。物件の規模にもよると思いますが、自己資金と融資のバランスをしっかり考える必要があります。

 

古い物件を長い融資期間で買う場合は、懸念材料についてしっかりシュミレーションすべき。

この懸念材料とは以下になります。

・入居率や家賃の下落を踏まえて、5年、10年先もCFはだせるのか

・修繕リスクは、どの程度見積もっているのか

・売却を考えたとき、その物件に融資してくれる銀行はあるのか

・そしてそのとき、元金はどのくらい減っているのか

今正に自分が築古の戸建購入を検討しています。5年先のCFについては修繕を見込んでいるため、修繕ありきで考えています。そのため、最初に修繕費がどの程度かかるのかをより具体的に見積もっておく必要があると思います。また、売却についてですが解体も考慮にいれ土地値が積算価格に比べても安いものだけに絞ろうと考えています。最終的に土地だけは残るので、この土地に価値がつけばよいと考えており、建物よりも立地を重視して探しています。その他については、やはり綿密なシュミレーションが大事だと思います。

 

 

最初に交渉を優位にすすめるための大前提ですが、自分の実力を高めること、これが重要になります。

この実力とは、以下のようなものがあげられます。

・現金保有高

・債務償却年数(短いほどいい)

自己資本率(高いほどいい)

・決算書の中身

そのためには物件を時々売却するのがよい、現金が手元にあればあるほど、フルローンがつきやすくなるため、購入時に現金をつかわなくても物件を買えるようになります。

つまり、融資を引き続けるためには時には自己所有物件も売却するほうがよいとのことです。

 

物件探しの前に融資先を開拓!

融資先を先に開拓し、融資が出るエリアで勝負すべきとのことです。

現状は先に物件を探しシュミレーションを繰り返しています。現在は築古の戸建を検討していますので、最悪キャッシュでもなんとかなると考えていますので、物件を見極めるためにもまずは物件探しから行っています。ただ、今後不動産購入数を拡げていく際には効率が悪くなると思いますので、融資先を先に開拓していきたいと思います。

 

 融資先を開拓するためには、以下の情報を全て把握する必要がある。

・どこの銀行が

・どのエリアの

・どんなスペックの物件を

・どのくらいのスピードで

・どのくらい融資してくれるのか

金融機関の融資スタンスは常に変わっていくため、調査が必要とのこと。確認方法としては自分がほしいスペックに近い物件や積算が出そうな物件など、銀行に見せて融資の感触を探るための、当てる物件を楽待などで探す。実際に融資の感触を探り稟議書を書いてもらい本店まで上がれば新規の案件ではなくなるため、仮に内諾までとっていたら、実際の案件を持ち込んだときのスピードが早くなるとのこと。

 なるほどと思いました。銀行も具体的な案件がないと動けないため、具体的な物件情報が必要ですよね。

 

 他にもまだまだありますので後編に続きます。また、自分が感じたことを自分の言葉で整理しているので、気になった人は本書を読むことをお勧めします。

 

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テクマトリックス【3762】に投資したい!

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この記事は東証一部上場企業のテクマトリックス【3762】について調べてた結果をまとめています。結論からいうとかなりほしい銘柄です。また「遠隔医療」がテーマです。

 

テクマトリックスとは

テクマトリックスはネットワークインテグレーターであり、ネットワークインテグレーション、e-Businessアプリケーション、金融/医療/テレコム向けソリューションの3分野を軸に事業展開を行っているIT企業です。

私もセキュリティ製品を扱っているテクマトリックスと過去に業務でやりとりがあり、業界でもそこそこ有名な企業です。

1984年に現、双日の情報部門の戦力子会社として、ニチメンデータシステム株式会社として設立され、その後テクマトリックスとして、最終的に2013年に東証2部より1部に指定替えが行われ今日に至ります。

テクマトリックスの事業は「情報基盤事業」と「アプリケーション・サービス事業」に大別されます。

 

情報基盤事業とアプリケーション・サービス事業

情報基盤事業とは北米の各セキュリティ製品を輸入し、ネットワークインテグレーターとして官公庁や各種企業の通信インフラの設計や構築などを手がけます。

売り上げの約2/3以上がこの事業となっています。

アプリケーション・サービス事業とは、コールセンター向けのCRMの販売を行っており、中でも製薬会社のシェアが高いようです。また、医療情報サービスなどを手がけています。この医療情報サービスが私が興味を持ったきっかけとなります。

   

医療情報サービスを手がける子会社

・株式会社NOBORI

三井物産より33.3%の出資を受け、テクマトリックスとNOBORIの合弁会社として新たに2018に発足した会社です。クラウドサービス「NOBORI」として、CTやMRI画像などの医療情報を安全に保管、利用できるサービスを医療機関向けに提供しています。

現在800以上の機関と契約し、2,500万人以上の患者データを取り扱っているようです。

 

合同会社医知悟

株式会社NOBORIの子会社として画像診断医と診療放射線技師を中心に設立された合同会社です。遠隔画像診断サービスの提供ではなく、遠隔診断のためのインフラ環境を提供し、遠隔診断を始めようとする方々を支援するためのサービスを提供しています。

つまり、画像診断を必要としている医療機関と、遠隔診断を始めたい専門医同士を結ぶインフラを構築するサービスになります。

遠隔診断用のサーバ「iCOMBOX」を設置し、これを用いて遠隔画像診断を支援するプラットフォームを提供します。登録利用読影医は1400名以上でインフラとしてはシェアNo1を誇るようです。

そもそも放射専門医は5,000名程度といわれますが、実際には3,000名程度しか稼動していないようです。つまり全ての病院に十分な放射専門医が行き渡らず、不足していますのでこのような問題を遠隔画像診断を行うことで解決することができます。

 

業績等について

テクマトリックスは売上げ、利益とも右肩上がりであり、勢いのある会社だと思います。2019年4月24日には今期の配当予想を23円から25円に増配しています。配当利回りは1.27%と少ない水準ではありますが、配当性向は28.7%でありまだまだ増配の余地もあります。

また、「攻めのIT経営銘柄2019」において、「IT経営注目企業2019」に2年連続で選定されています。上記に記載した子会社の株式会社NOBORIが中心に行っている医療情報クラウドが評価ポイントのようです。

 

で、結果どうなのか

個人的には「遠隔医療」に可能性を感じています。NOBORIが手がける遠隔画像診断サービスに今後も成長が期待できると思います。またセキュリティ製品を扱うネットワークインテグレーターなので、セキュリティに強いといった強みを活かして、安全に患者のセンシティブな情報を扱うことができると期待しています。

 

 

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スカパーJSAT【9412】について調べてみた

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この記事はメディア事業や宇宙事業を手がけるスカパーJSAT【9412】について素人なりに調べてみました結果をまとめています。結論としては長期保有銘柄として保有しても良いのではと思います。テーマは「5G」です。

 

スカパーJSATとは

スカパーJSATとは、「日本の通信衛星事業者」、「衛星放送プラットフォーム事業者」、「有線一般放送事業者」です。2008年10月1日、スカパーJSATグループの中核事業3社のうち、スカパーを存続会社とし、衛星運営会社のJSAT株式会社、宇宙通信株式会社を合併して誕生しました。また、衛星インフラを主軸としている電気通信事業者であり、十数機の通信衛星を運用、アジア随一、世界有数規模の通信衛星保有する企業です。このスカパーJSATには「メディア事業」と「宇宙事業」の大きく二つの事業セグメントがあります。

 

メディア事業について

メディア事業は有料多チャンネル放送の「スカパー!」を運営しています。しかし、スポーツ放映権料が世界的に高騰しており、そのあおりを受けてJリーグの放映権がダ・ゾーンに移りました。また、昨今ではamazonプライムビデオやNetflix、AbemaTVなどのインターネット有料、無料コンテンツが台頭してきており、スカパーにとっては非常に厳しい環境になっています。そのため今後もメディア事業が大きく伸びることは考えにくいと思われます。

以下、「年度末登録者件数(千件)」になります。この推移から見ても今後も会員数は減少していくことが予想されます。

  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
  年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度
個人契約件数 3,708 3,688 3,725 3,814 3,829 3,717 3,461 3,483 3,320 3,262
スカパー! 830 1,126 1,404 1,737 1,963 2,056 2,120 2,195 2,093 2,084
プレミアムサービス 2,737 2,456 2,211 1,963 1,762 1,571 1,254 1,203 1,144 1,094
プレミアムサービス光 99 106 110 114 104 90 87 85 83 85
その他有線系 42 - - - - - - - - -

 

宇宙事業について

宇宙事業としては通信衛星を維持するために、横浜、茨城、山口にネットワーク管制センターを保有しており、センターから衛星をコントロールし維持運用を行っています。この衛星を利用した、衛星IPネットワークサービスなどを手がけています。衛星IPネットワークとは衛星通信を利用した通信サービスになりますが、そもそも衛星通信とは、赤道上空約36,000kmの静止軌道上に打ち上げられた衛星に向けて送信局から膨大な情報を送信した後、地球にある受信局に向けて一斉配信を行う通信システムです。地上にてケーブル等の物理的な直接接続された伝送路を用いた通信方法とは異なるため、地震等の災害に強い「耐災害性」が大きなメリットだといえます。大手航空会社の国内線向けの無料インターネット接続サービスなどに利用されています。

また、宇宙事業の一つとして防衛省の基地や艦船、航空機通信に使われるXバンド通信衛星の打ち上げ事業等も行っています。

 

将来性について

2019年3月期第2四半期の連結業績によると、メディア事業は営業収益が30億円減少、一方で防衛省向け衛星の引渡し等により、宇宙事業の営業収益が231億円増加しています。上記にも記載している通り、メディア事業は頑張って現状維持が限界だと思います。宇宙事業についてはコンスタントに大規模なプロジェクトがあれば増益する可能性はあると思います。最近では衛星通信を利用した衛星ドローンの飛行実験等をNICT等と行っています。また、欧州の航空機メーカーであるエアバス社と光データ中継事業への参画などはなかなか面白いと思います。これにより広範囲で大容量のデータ通信が可能になるようです。また、STRAPS事業と称して5Gのバックホール(中継回線)などを担うことを検討しており、これが上手くいくとなかなか大規模な事業になるのではと考えています。

特徴としてはやはりインフラ事業者として独占的な地位にいるのが強みかと思います。衛星を保有し運用している企業としては国内には他に無いかと思いますので、IP通信のバックアップ回線や政府向け衛星打ち上げ事業等を担うために少なくとも今後も会社として存続していくと思います。また、現在では4%以上の高配当株でもありますので長期保有といった意味ではよいかもしれません。私自身含み益を抱えていますが、宇宙事業や5Gの将来性にかけて今後もしばらくはスカパーJSATをホールドし続けたいと考えています。

ちなみに2019年5月5日現在、スカパーJSATのPBRは0.6倍となっています。

 

 

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窪田製薬ホールディングス【4596】はどうなのか

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この記事は東証マザーズ上場の窪田製薬ホールディングスについて少し気になったので小一時間調べてみた結果をまとめています。結論からいうとなかなか期待できる銘柄かと思いますが個人的には様子見です。テーマは「遠隔医療」です。

 

窪田製薬HDの前身であるアキュセラとは

窪田製薬HDは眼科薬の開発を行う創薬ベンチャーで、元アキュセラです。アキュセラ時代には加齢黄斑変性症(AMD)という、アメリカでは失明原因第1位、日本では第3位の眼疾患であり、高齢化とともに増えている病気の治療法を研究していました。この治療方法には「ウェット型」と「ドライ型」に対して2種類方法があり、ウェット型に対しては進行を抑える治療法はあるものの、ドライ型になると進行を抑える方法もなく、難病指定されている治らない病気です。この病気を治すためアキュセラがエミクススタト塩酸塩を開発し、効果が期待されていました。

当時は「画期的な新薬」、「順調な開発状況」、「大手製薬会社との共同開発」といった好材料により、2015年秋700円台であった株価が、2016年5月25日の前場で、7,700円の最高値をつけるまでに至りました。新薬の開発が成功になれば更に株価は上がると当時期待されていたようです。しかし、次の6月の開発状況の報告で、新薬に認可が下りることが期待されていたものの、実際の報告内容は「主要評価項目を達成するに至らなかった」とし、失敗を意味する報告がなされました。つまり、加齢性黄斑症に効くと思って研究していたエミクススタト塩酸塩は実験した結果大半の患者には効かなかったということです。

これをきっかけに株価は6日間で約1,100円にまで下がり、アキュセラはその後上場を廃止し窪田製薬HDと名前を変え新規上場するに至ります。

   

現在窪田製薬HDは何をやっているのか

現在はエミススタト塩酸塩の研究は継続しているものの、アキュセラ時代に対象としていた加齢黄斑変性から遺伝性の若年性黄斑変性であるスターガルト病治療のための臨床試験をすすめているとのこと。ただし、スターガルト病は米国での指定患者は4万人以下であり、加齢黄班変性症患者は米国で1,000万人存在するので規模からすると1/250になります。

また、今年3月にはNASAと共同開発契約を締結し、株価が一時急騰しました。NASAと世界初の超小型サイズの眼科用機器を開発し、宇宙飛行士がよくかかる眼疾患の早期発見に用いるようです。開発するのは光干渉断層計(OCT)という機器で、網膜や視神経を見て眼科疾患を診断するのに用いられます。自宅用のOCTは既に開発中であり、早ければ19年中にも米国で製造販売承認を得る方針のようです。またこの他にも眼疾患の治療に関する様々な研究を行っています。

 

どうして窪田製薬HDに興味を持ったのか

私の本職はネットワーク系のエンジニアであり、ITの分野の中でも通信業界の動向等については一般の方よりも多少理解があるほうかと思います。そのため現在は5Gへの興味を常に持っています。5Gのユースケースの中の一つに「遠隔医療」があります。詳細は割愛しますが要は通信の高速化により通信ネットワークを利用して過疎地等、医者や病院が少ない地域でも遠隔で診療や治療を受けられるようにすることです。この遠隔医療に将来性を感じており、これに関係する銘柄選定から窪田製薬HDに辿りつきました。窪田製薬HDのメインは遠隔医療ではないものの、違うきっかけから偶然興味を持つことに至りました。

上記の自宅用OCTが自宅診療にあたるもので、インターネットを活用して、在宅での検査を可能として眼疾患の進行を検知し、患者の通院コストを軽減するのが狙いです。

 

で、結局どうなのか

基本的にベンチャー企業であるマザーズにこれまで投資することはありませんでした。そもそも高配当株で安定的に配当金収入を得ることを取引ルールとしているためです。しかし最近はリスクをとってでも資産の増加を加速させる必要があり、不動産投資などを前向きに検討しています。そういった中で、こういったベンチャー企業に投資するのもなかなか面白いなという考えがあります。アキュセラ時代の臨床試験の失敗からあまりよい印象をもたれていない方が多い印象を受けましたが、そもそもバイオ系のベンチャーは失敗する確率も相当あると思います。その代わりに成功した際の恩恵も多く個人的にはその点は仕方の無いことだと思っています。上記のスターガルト病の治療薬や自宅用、NASA用のOCTの開発は問題がなさそうな雰囲気ですが、加齢黄斑変性の治療薬に比べると市場ニーズといった観点からするとアキュセラ時代に期待されていたものよりも小規模な印象です。もちろん他にも様々な眼疾患治療の研究をしており、私自身が調べ切れていないので他の治療が成功した際の市場ニーズを今後も調べていく必要があると思います。

バイオ系のベンチャー株を購入したことが無いのでよくわかっていませんが、現状は事業収益が0円の状態です。つまり常に赤字状態なので、研究開発の結果ここからどの程度利益を産み出すことができるのか、そこを想像していくことが必要ですがなかなか難しいです。。ということで個人的には「様子見」で当面はIRをウォッチしていきたいと考えています。また、そこまでリスクを取れないが眼疾患治療の研究に期待を感じるならば、他の大手製薬会社等を調べてみるのも面白いと思いました。

 

 

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「ブチ抜く力」のススメ、個人的な感想

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最近話題となっている与沢翼さんの著書「ブチ抜く力」を読みました。最近読んだ本の中で一番ためになったので、感想を記録しておこうと思います。ここで書く内容はあくまでも私の感性によって感じたことを記載しておりますので、ブログ記事だけで内容を理解するのではなく是非本書を読むことをお勧めします。

 

そもそも、「与沢翼」とは、数年前ネオヒルズ族として秒速1億円稼ぐ男として有名になりました。その後会社は破産しますが、現在海外で個人投資家として復活され活躍されている人物です。もともと情報商材屋なので世間的にはあまり良い印象をもたれていなかったイメージですが、個人的には目標に対して常にストイックな姿勢なのでとても尊敬する人物の中の一人です。本書でも与沢さんのストイックさや合理的なものの考え方を感じることができます。人間、あれと、これをやればこうなる!とわかっていてもなかなか思った通りに行動することができないかと思います。ついついTVを見てしまったり、ゲームをしてしまったりと。私自身もそうですが非常にもったいない時間だったな、とは常々思いますが、なかなか理想的な行動を起こせていないのが事実です。与沢さんはこのようなことに対しても目標を最先端で突き進むストイックさとそれを継続するポジティブさを持っています。本当に尊敬します。

   

以下、本書の中で個人的に印象に残った部分です。

 

・ただひたすら一つの結果のためだけに、ストイックになれ。

これは本当に考えさせられます。英語の勉強を何年も実施していますが、やる気が継続せず、空白期間ができてしまうため上達できていないのが現状です。また、欲張りなため、英語以外にも複数のことに手を出して全てが中途半端になっています。少し目標を絞りこみ本当にやるべきことに特化すべきだと考えています。

 

・ストイックでいるために、人は何らかの代償を払わなければならないのです。

これは正に今の自分です。自分のやりたいことを中心に考えていたため人間関係で大切な人を失うこととなりました。しかし、これを逆に糧と捉えて今は更に自分の時間に費やし、少なくとも今年いっぱいは我武者羅にがんばりたいと考えています。

 

・勝負はチャンスが訪れる前から始まっている。心と資金の準備をしているか?

はい、これも自分の課題です。普段は株式投資を行っていますが、基本ほったらかしなので追加資金が無くても維持費等かからないので給与より投資資金に回すお金が減少しており、消費に利用してしまっています。そのため、不動産投資を始めたいと考えても頭金等のキャッシュが無いことに気づきました。今は全力で頭金を貯めることに注力しています。また、投資するものが無くてもいつチャンスが訪れるかわかりませんので日々の準備は怠らないようにしたいと思います。

 

・10年後の理想のために今何を始めるべきかを真剣に考えよう。

常に、今のことばかりを考えています。遠い将来のことはぼやっと考えていますが、10年後の理想の自分を具体的に思い描いたことはありません。なんとなく海外にずっと興味を持っているので海外にも拠点を持てるようになれたらと考えています。ここはもう少し勉強を続けて具体的になりたい自分を想像できるようにならないとだめですね。

 

・10人中9人がピンとこない何かを見つけて先回りする。それが究極の投資でもある。

投資を行う際にまだ誰も気づいていないようなことを見つけるのが理想的です。ただ、難しくもあります。最近の自分のトレンドはもっぱら「5G」です。単に通信会社だけではなく、遠隔医療や自動運転、重機操作等さまざまな技術でのユースケースが考えられていますが、これが自分がわかっていると同時に回りの人も既にわかっていることです。これを今更がんばっても周回遅れなんですよねぇ。そういう意味では海外不動産投資は不動産投資の中でもやっている人はいると思いますが、絶対数が明らかに少ないと考えています。ただ、まだまだ情報として弱い。本当に10人中9人がピンと来ないようなものに出会えたときには全力で投資したいと思います。

 

以上、本書の中のほんの一部ですが付箋を貼っていた箇所をピックアップしました。基本的に本を読んだらメルカリですぐ売却な自分ですが、この本は自分のモチベーションを上げてくれるバイブルとなる一冊だと思っています。気分が冴えないときは心が折れそうなときに再度読み返したいと思います。

 

 

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今更だがリップル(XRP)を購入

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今更ですがリップル(XRP)を1万円分購入しました。購入した動機としては以下の通りです。

 

  • ディーカレットにて新たに仮想通貨取引サービスが始まり、アカウントを作成していたこと。
  • 1万円を捨てる覚悟で購入。そもそも仮想通貨は食わず嫌いで手をつけていなかったため、身銭を投じることでアンテナを張ることができ情報収集を積極的に行うようになると考えたため。
  • 仮想通貨の中でもリップルが手頃で聞いたことのある仮想通貨であったため。

 

 

 

33.9円で1万円分購入し、早速既に9,470円まで評価額が下がっています。購入して気づいたですが、32.2円に対して、購入価格が34円ですから手数料がかなり高いですね。SBI銀行の外貨両替感覚でやると手数料ですぐに目減りしていくような気がします。リップルについては定期的にウォッチして今後報告していきたいと思います。

 

 

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食費を見直す

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投資資金を貯めるため、まずは効果の出やすい食費を見直そうと思います。基本的に週2~3日分は自炊、3~4日はコンビニや外食等、週に1日か隔週に1日は居酒屋等での食事になります。居酒屋での食事は飲み会ではなく一緒に過ごしたい人や話をしたい人ととの時間の場なのであまり削ることはしたくありません。そんなに高級な店に行くわけでもないですし、これは食費というよりかは交際費にあたるような感じです。

昼食は会社で弁当を購入することがほとんどです。朝は基本的に食べません。

今回節約したいのは夕食として利用する週の約半分を占めるコンビニや外食を減らし、かつ節約を意識した自炊を行いたいと思います。

   

まず、自炊の頻度を上げることもそうですが、自炊といっても物によっては逆に高くつくこともあります。コンビニ弁当のほうが安かった、ということもよくあります。ということで、基本的には凝った料理は作らない。できるだけ作りおきができるものや冷凍食材を上手く活用して腹八分目程度を意識した自炊を心掛けたいと思います。

また、最近たまに行くようになりましたが、業務スーパーを活用することで自炊で必要となる材料費を上手く節約することができると考えています。業務スーパーのデメリットは肉や魚、野菜などの商品は量が多くて一人暮らしには不向きなので基本的に冷凍食品がメインとなります。ただこの冷凍食品が保存も利くため一人暮らしの自炊には非常に役に立ちます。

 

先日以下の食材を購入しましたが合計で約1000円でした。

・卵10個入り 1パック

・冷凍牛豚ひき肉300g 1袋

・冷凍ほうれん草500g 1袋

発泡酒 1本

・炭酸水1リットル 1本

・パスタ500g 1袋

・ピーマン4個 2袋

 

いつもの感覚だともう少しいくかなぁと思ったのですが約1000円で上記の商品が買えました。最低でも3日分の夕食にはなるので、このペースで1ヶ月買い物を続けると月に約1万円になります。もちろん、米や調味料、飲料等他にも必要なものがあるのでそれらを加味すると約1.5万円ぐらいですかね。夕食代と休日のお昼代だけでお酒等も含めて1日500円程度を目指したいと思います。ということで今月からは基本的に業務スーパーを利用したいと思います。少し遠いですが運動も兼ねてがんばります。

 

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