ドラクエウォークと投資方針について

雑記になります。

最近ドラクエウォークにはまっています！位置情報ゲームとしてはポケモンGOがありますが、ポケモンGOは都心部でしか遊べるスポットやレアポケモンが出現できる場所がなく、地方の少し田舎に行くとほとんど遊べなくなります。

地方都市である地元に帰省しても周りの友人でポケモンGOをやっている人はほとんどいませんでした。

一方、先週リリースされたドラクエウォークですが、地域に関わらずどこでも遊べるような仕組みになっており、本家のドラクエシリーズと同様にレベル上げや転職等のやり込み要素があり、久しぶりにスマホゲームにハマりました。正直難易度が高くなるとなかなか進めるのが難しくなってくるので課金したいとまで思います。

肌感覚ではありますが、そこそこヒットするゲームでなのではと思います。クエストを常に配信し続けることで飽きさせないような仕組みにもできますし、本家の主人公キャラ達もなんらかの形で出てきてくれることに期待しています！

そんなドラクエウォークにはまっている最近の自分ですが、勢いでコロプラ株を購入してしまいました。側から見るとイナゴなのですが、実際にプレイしてみてかなりHITするのではないかと期待を感じましたので購入に至りました。ただ、高配当株でもないし、そもそもPERも凄い数値ですし、この先何十年と永続的に続くような企業であるかは疑問ですし、そういった意味では普段購入している銘柄とはかなり毛色の違う企業になります。窪田製薬もそうですが、たまにこういった銘柄を購入してしまうことがあります。

このようなたまにふわふわした感覚で株式を購入してしまう悪い癖があります。投資方針について改める必要があると思い、ずっと積読にしていた以下の本を読み、改めて考えさせられました。

 バリュー株投資手法の本ですが、参考になった部分を一部紹介しておきたいと思います。

倒産する企業の大半は以下に当てはまる。

・自己資本比率が低い、特に20％以下は要注意

・営業費用売り上げ比率が低い、特に1.05未満、営業利益で4.8％未満

・法律の改正の影響を受ける、特に社会的に問題があるビジネスを営んでいる。

以下、優良企業判別の具体的な条件。

 ①「営業費用売上比率が1.15倍以上」

→売上を営業費用で割った値

→営業費用は売上−営業利益で算出

成長株投資においては、企業の提供する商品が儲かる商品であること、その商品の価格が安定していること、これから数量が増加する見通しであること、この３つを満たす企業を選ぶことが重要

営業費用売上比率が高いということは、費用1円あたりの売上も高いということなので儲かる商品であることになる。

②A「提供する商品やサービスが永続的である」あるいは、

　B「今後、数年間は増収基調が期待できる」

Aは、ディズニーランドやJR等、基本的にはインフラ系の企業

Bは、関西で出店している飲食店が今後関東にも出店する計画がある場合等

まずは、営業費用売上比率について、単純に売上に対して経費が少ないと儲けの額が増えるので、その儲けたお金を再投資すれば翌年は更に儲けることができます。例えば売上100、営業費用50なら、営業利益は50です。翌年は営業費用50に加えて、営業利益50を追加して、営業費用に100を投資できるので、営業費用売上比率を考えると、売上は200になり、営業利益は100になるという考えです。

単純な考えですが実際にビジネスモデルを回していないとピンとこないかもしれません。この場合、赤字にならなければ、減益になっても利益分は再投資し続けることができるので成長し続けることができる企業ということになります。

一方で売上100、営業費用95、営業利益5といったビジネスモデルの企業は赤字に転落する可能性が高いので持続的に安定して成長し続けることは難しいことになります。成長し続けることができなければ、株価はもちろんですが株主に配当金として還元することも難しくなります。

前者の優良企業はJTが思いつきますが、法律の改正を受けたりESG投資の流れから株価は低迷し続けています。四季報より2018年12月時点の業績から算出すると営業費用売上比率は、1.34倍、営業利益率は約24%、恐ろしいですね。。

ただ個人的にはタバコ産業は社会的な要因を受け易いところがあり、なかなか購入に至っていません。。。

後者の利益率が低い企業はイオンが思いつきます。

営業費用売上比率は、1.02倍、営業利益率は約2.5%でした。やはり小売業は薄利多売なイメージです。ただイオンは金融事業も行なっています、営業利益の大半はこの金融事業のセグメントからになるので本業の小売がいかに厳しいものかがわかります。

コロプラを当てはめて見ると2018年9月の業績では、営業費用売上比率は1.18倍、営業利益は15%となかなか優秀でした。しかし、その後の業績予想は昨年よりも低い売上予想となっています。なかなか新作のヒット作が出ないことが原因かと思います。

そもそもゲーム業界はヒット作の有無によって売上が大きく変動してしまうので安定的に成長できる企業では無いかと思います。今回のドラクエウォークもIPはスクエニなので仮に大きくヒットしても一時的には売上増にはなるものの、やはり自社IPを育てていくことが重要なのかと思います。ただ、今回のHITをきっかけにスクエニとガッツリ組むことになれば、スクエニのその他のIPを使ったゲーム開発の期待もあります。いずれにしろ、やはり安定的な業界ではないですが可能性に満ちた業界でもあるので期待したいです。

要するにコロプラ株買っちゃたけど、ドラクエウォーク面白いから今年の業績は期待できるのではないかと思っちゃたりしています！（もう少しちゃんと勉強します！）

投資は自己責任で。

再見

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング

7月、8月の不労所得結果

最近不動産投資が忙しくなり、また、資産の集計も複雑になってきたので更新ができていませんでした。ようやく7月と8月の不労所得について整理できたのでまとめて記載したいと思います。

■7月分　12,312円

7月は初めてのブログ収入を換金できたので、昨年より+77.5％となりました。とりあえず昨年度よりもプラス成長となったのでよかったです。配当金としては、シスコシステムズとPFFになります。PFFは毎月配当を出してくれるので精神的に支えられています。

■8月分　15,343円

8月は前年比＋111.6％！倍以上となりました。AT&TとPFFになりますが、AT&Tがかなり寄与してくれています。AT&Tは4半期に1度約13,000円程度の配当を出してくれているのでかなりの主力になります。これにプラスしてPFFからの配当が2,500円程度ありました。

不動産購入のため、6月に日本株を少し売却しているので、来年度の配当金は今のペースで行くと今年度を下回る可能性があります。しかし、米国ETFは毎月小額ですが少しずつ買い進めているのでこれがスノーボールとなってくれることを期待しています。

また、8月分をもって昨年の不労所得合計額を超えることができました。予定としては約220,000円ぐらいにはなると考えています。(できれば240,000円はいきたい)

不動産はやっと入居付けの準備ができたのでこれらかになりますが、入居者が決まると月々の不労所得が大きく増えることになります。ただし、築古の人気の無いエリアなので入居付けにはかなり苦労すると考えています。それも勉強だと思っているので、営業努力をしながらノウハウを蓄積していきたいと思います。

また、資産のペースを速めるために401kの拠出額を少し減らそうかと検討しています。現在は個人で23,000円分支払っていますが、正直月々の負担が大きく、一旦現金資産を増やすために、5,000円ぐらいまで下げようと思います。節税は今年から青色申告ができるのでこちらで少し恩恵を受けることができると考えています。(税金の勉強はこれから)

いきあたりばったりですが、最近本当に仕事を辞めたい思いが強くなり、現実的なリタイアプランを今日、明日でまずは作成してみようと思います。目標は3年以内に合同会社を設立し、早期リタイアを計画中です。

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング

面倒臭いが参入障壁

本日は、午前中に勤め人の仕事を行い、午後半休、その後ボロ物件1号にむかいキッチンを磨いていました。その後、約束をしていたクロス屋さんに訪問いただき、見積もりのための現地確認。概算見積もり額を聞いてめちゃくちゃ安かったのと、とても感じのいい人だったので即決しました。現在は詳細見積もり待ちで概算見積額と大きな乖離がなければそのままお願いする予定です。

その後、キッチン磨きを継続し、月額会員費を無駄にするまいと思いジムにダッシュ。1時間程度筋トレをして現在に至ります。

最近は不動産が中心の生活で、株式投資もほとんど何もやっていません。というか、TVやニュースをほとんど見ていないので何が起きているのかもよくわかっていません。。やばいですね。少しアンテナを張ろうと思います。

勤め人の仕事は異動があったこともあり、モチベーションがなくなりました。現在はできるだけ省エネな働き方をして、資格取得などで奨励金をもらうことが目的になっています。不動産や工事関係の免許、資格も対象なので利用しない手はありません。

ボロ物件のDIYでは生産設備を持っていないのと、移動が自転車なため大規模な修繕をすることがなかなか難しく、大きなハードルとなっています。現在は塗装や掃除を中心に簡単なDIYを日々行っています。今回購入した物件はこんな自分でも修繕は時間をかければなんとかなりそうと思ったことが購入のポイントでもあります。

もっぱら物件とホームセンターを往復する日々です。週末は必ず物件に行って、激しいときは1日に3回ぐらいホームセンターに行く日もあります。笑

コーナンであれば軽トラを貸してくれるので大きな資材などを購入した場合でも案外自転車でなんとかなっています。

日々少しずつ前進していることを感じながらも正直「面倒臭い」と思うことが多々あります。サウザーさんのVoicyの影響もありますが、この「面倒臭い」と感じるたびにある意味、成功を感じています。みんな面倒臭いことを理由に目の前に果実があることがわかっても拾いにいけないんですね。自分も投げ出したいと思う反面、身銭を切っているので引けません。いかに商品の価値を高めるかを考え、未来の入居者の方のため、また自分の長期的な将来の目標のためなんとしても頑張ろうと思います。

当面はボロ物件1号のDIY、入居付けがメインです。おそらく早くても入居は10月ぐらいになるだろうと覚悟しています。その後はこれを実績に融資を引き、今年中にもう1件購入したいと思います。次は戸建でももう少し土地の価値が高いもの。本格的な生産設備をそろえセルフ大規模修繕も視野に検討したいと考えています。

また、平行して自分の住まいも引っ越そうと考えています。ヤドカリ作戦を視野に入れ、住宅ローンなどを利用し中古戸建の購入を検討しています。

開業届けの提出や信用金庫の口座開設、申告のための帳簿付け、マイソク作成のための情報整理、役所への問い合わせ等々やることはかなり溜まってきていますがかなり充実感を感じています。これが勤め人の仕事であればストレスですが、自分のビジネスのためなので自分に100％返ってくることを考えるとやる気になれます。

今日はかなり動き回ったのでこの後は楽待と建美屋のコラムを読んで爆睡します。

再見

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング

施工業者に苦戦

1号ボロ物件のクロスとCFを業者に依頼していましたが、概算見積もり時点で想定よりも高く少し困りました。もう少し業者の選定を進めては行きますが、材料費だけなら安いので1ヶ月かけてDIYをしても家賃分以上の予算を抑えることができます。自分で施工できないか再度検討中です。まずはクロスだけでも自分でやってみようかと思います。

(というかやるべきですよね。。)

money-tktktk.hatenablog.com

ただ、床は床下収納周りと、トイレが少しハードルが高いのではと感じています。簡単なところは自分で実施して難しいところは業者にお願いしてもらうパターンも再度検討し、計画を練り直したいと思います。

また、本日水道局に連絡してみましたが、リフォームであれば2週間は無料で利用できるとのことでした。一般常識なのか、地域性によるものかはよくわかっていませんが、こういった新たなことを知ることができ、日々勉強になります。

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング

初の内装業者選び

1号ボロ物件はDIY中ですが、客付けのフェーズに早く移行したいのと、道具等の費用を考えるとクロスとCFは内装業者さんにお願いした方が安いのではないかという考えから、本日いくつか連絡をしてみました。

業者選定の条件は大手のリフォーム業者でなく、個人でやっているようなところ、また価格を安く実施できるように広告しているところを中心に適当にインターネットで検索しピックアップしました。

■1社目

HPも自作でやる気のありそうな一人親方っぽい内装業者さんでした。個人的には本命で見積もりを依頼したら喜んでくれるかと思いきや、、、面倒くさそうな対応。また、9月までは対応できないとのこと。あぁ、そうですか、空家という条件を伝えているので自分の都合が合う時間帯で作業できますし、応援の人を呼んでもなんとでもなると思うのですが、規模が小さいのであまり相手にされなかったです。出鼻をくじかれました。

■2社目

空家専門のリフォーム業者。需要はマッチしているのですが、こちらも面倒くさそうな対応。お昼休みに電話したからかな。。しかし、それ以外は作業中だと思うので余計迷惑になると思い配慮したのですが。。後でかけなおすと伝えられましたが、かかってこず。なんとなく期待はしていませんでしたが、こちらもそうか、といった印象。

■3社目

こちらも一人親方でやっておられる内装業者さん。Facebookなど情報発信ツールを積極的に利用されている方でした。はじめに電話をかけてはいたのですが、その際は出られなかったので折り返しをいただきました。空家で賃貸用と伝えて、間取りだけを口頭で説明するとこちらの意図を汲みとっていただき、できるだけ低価格なプランで明日にでも概算見積もりをいただけるとのこと！

1社目、2社目の対応がひどかったので正直心が折れそうになっていましたが、なかなか感じのいい方でした。相見積もりを取ろうと考えていたのですが、概算見積もりの時点で平米あたりの単価が安ければここに決めようと考えています。よいご縁であると嬉しいです。その後も関係が続きますしね。

明日は必要が無いと思い、水道の契約をしていませんでしたが、内装業者とハウスクリーニングを最終的にいれるので一旦水道の契約をしたいと思います。プロパン業者も新たに見直そうと考えているのですが、集中プロパンのようなのでおそらく難しいと考えています。。もう少し調べてみようと思います。

少しずつですが日々進捗があるのでなんとか前進している感じですが、もう少し要領よく進めていかないとだめですね。ただ、1件目でのノウハウが2件目で活かせるとも思うので日々勉強だと思って面倒なことに対処したいと考えています。

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング

ふんどし王子のセミナー参加 in 名古屋

7月20日(土)に名古屋で開催されたふんどし王子のセミナーに参加してきました。

有料の不動産投資セミナーに参加するのは始めてでしたが、書籍やコラム、Youtube等で勉強させていただいている方であったため、セミナーの内容について期待ができましたし、無料セミナーと違い、身銭を切ることで何かを得て帰ろうという気持ちにもなります。

セミナー会場は早めに着いたつもりでしたが、前の方はほぼ満席、人気のあるセミナーについては次回からは受付開始時間には現地に向かおうと思いました。

セミナーの内容は書籍で語られていたこや世界一周のこと、また融資の話など非常にためになる内容でした。また、動画と同様、とてもエネルギッシュな方だという印象でした。また、波乗りニーノさんの新築アパート投資も目から鱗でしたが、初心者の自分にはなかなか真似できるものではないと感じました。おそらく一般人はこう感じるので、ここに参入障壁があり、過度な競争が生まれないから成功されるんでしょうね。

その後の懇親会でもベテランの東海大家さんの方々とお話する機会があり、自分のモチベーションを高めることができました。ここで学んだことは専用の名刺を作ること。やはり初対面同士で話すので名刺が会話のきっかけになり、そこからお互いを知ることができるのだと思いました。名刺については帰宅後、即ラクスルでデザインし、発注しました。送料込み、片面カラーで1枚あたり8.5円で作れるので非常にコスパもよいと思います。デザインもある程度テンプレートがあるので、小一時間程度で作ることができました。

懇親会でお話した大家さんの中には、既に70室も保有されている方もいました。おそらく既に上がれるはずなのですが兼業でやられているようです。とてもかっこいい時計をしておられました。また、土地、建物で6000万円のRCマンションを運営されている方などもおられました。築古ボロ戸建の自分からすると数十倍の規模になりますが、あせらずまずは地盤を固めて、大家力を高めていきたいと思います。

初めて有料セミナーに参加してみて、セミナーも非常に有意義でしたが、噂通り懇親会で得られるものも大きいです。皆さん同じような目標の方々が高いモチベーションもって集まってきていますので、それは楽しいですよね。今後も1～2ヶ月に1回はこういった交流の場に積極的に参加していきたと思います。セミナー費用以上の成果を得ることができたと思います。ありがとうございました。

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング

投資物件1号契約完了

記念すべき投資物件1号の契約が完了しました。手付金を支払っている状態ですので、残金の支払いと同時に建物の移転登記及び引き渡しが行われます。

本物件については100％満足しているものではなく、80点程度と感じています。不動産は唯一無二のため自分の理想に完璧に合致するものは無いと考えています。何を重要視してどこを妥協できるか、また投資、ビジネスとして考えるのであくまでも利益が出るのかという点を考慮して購入に至りました。

何年も前から不動産投資に興味はあったものの、物件の悪い部分などに着目しすぎて買わない理由ばかりを並べてきた気がします。ある程度の思い切りがないと今後も購入することができないと考えたため、今回はあまり細かいことは気にせず購入を判断しました。何より価格が安かったのと現金で購入しているため最悪なんとかなるだろうとの安心感はありました。

今回は初めての取得であるため、利回りはもちろんのこと不動産の価格とリフォームのし易さを重視しました。現金で購入しているのでキャッシュフローが赤字になることは無いですし、自分でリフォームができるようなものであったため自分の大家としての経験値を上げることができますし、リフォーム費用を抑えることもできると考えました。

また戸建であるため管理も自分で行う予定です。せっかくの機会なのでできるだけ自分の経験値になればと考えています。

今は希望が5割、不安が5割といったところです。物件エリアはそこまでよいところではないため入居付けが少し難しいと感じています。しかし、家賃を下げたりリフォームにできるだけ自分の労働力を投入することで相対的に魅力的な物件に仕上げることができると考えています。

まずは、8月半ばまでにリフォーム完了、9月には入居付けを行いたいと考えています！

応援していただける方は、以下のバナーをクリックしていただけると嬉しいです。

不労所得ランキング